Aktualnie w Polsce najem mieszkań odgrywa znaczącą rolę w społeczeństwie, gdyż zapewnia wielu ludziom dostęp do mieszkań bez konieczności ich posiadania. Standardowa forma umowy najmu, w którym najemca podpisuje długoterminową umowę z właścicielem, był dominującym modelem przez wiele lat. Jednak w ostatnich latach dominującą formą najmu jest najem okazjonalny, który najlepiej zabezpiecza interesy właścicieli mieszkań.
Powszechnie znana umowa najmu uregulowana jest przede wszystkim w ustawie kodeks cywilny. W tej ustawie określono uprawnienia i obowiązki zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Generalnie przepisy nie wymagają szczególnej formy zawarcia takiej umowy. Wyjątek stanowi jednak umowa najmu nieruchomości zawarta na czas przekraczający 1 rok, gdyż musi być ona zawarta na piśmie. Umowa może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. W tym miejscu należy wskazać, iż taka tradycyjna umowa najmu niesie ze sobą pewne ryzyko dla właściciela mieszkania, w sytuacji, w której w mieszkaniu pojawi się tzw. dziki lokator, który przebywa w lokalu bez tytułu do niego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa – wygaśnięcie czy rozwiązanie umowy najmu, a także zaleganie z płatnościami przez najemcę nie uprawnia wynajmującego do natychmiastowego wszczęcia egzekucji i wydalenia niechcianego lokatora. Właściciel może dokonać eksmisji lokatora z mieszkania dopiero po wytoczeniu przeciwko takiemu najemcy sprawy sądowej, po uzyskaniu prawomocnego wyroku, opatrzonego z klauzulę wykonalności – co może potrwać.
Najem okazjonalny został uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Instytucja najmu okazjonalnego odnosi się wyłącznie do nieruchomości budynkowych oraz lokalowych. Umowa ta – w odróżnieniu od umowy najmu tradycyjnego – nie może być zawarta na czas nieokreślony. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej. Obowiązkowo do takiej umowy należy dołączyć obligatoryjnie dokumenty takie jak oświadczenia w formie aktu notarialnego osób, zamierzających być najemcami, że poddadzą się oni dobrowolnie egzekucji oraz zobowiążą się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
Definicja najmu okazjonalnego znajduje się w art. 19a. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, który to przepis wskazuje, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Ten sam przepis odnosi się także do załączników umowy najmu, wskazując, że do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym przez najemcę w umowie najmu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dodatkowo zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Istotne jest, iż kaucja ta podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Należy wskazać, iż właściciel lokalu zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Natomiast na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu – jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu – właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Takie żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia lokalu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. Do wniosku załącza się:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
Decydujące znaczenie dla bytu najmu okazjonalnego ma jego czasowy charakter – na okres do lat 10, a także przymiot wynajmującego, którym może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. W przypadku wynajmującego (osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie) ważna jest lojalność podatkowa właściciela, w postaci zgłoszenia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od jej zawarcia.
To ostatnie rozwiązanie różnicuje ochronę właścicieli i lokatorów w zależności od tego, czy właściciel zgłosi umowę do urzędu skarbowego w określonym czasie. Jeśli w terminie 14 dni zgłosi umowę do właściwego organu, państwo gwarantuje mu przeprowadzenie eksmisji do lokalu wskazanego w załączonym oświadczeniu lub do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Jeśli taki wynajmujący nie zgłosi umowy do urzędu podatkowego, państwo tym razem zagwarantuje ochronę lokatorowi, zapewniając mu standardy ochrony przewidziane w ustawie, a więc w szczególności związane z podwyżką oraz obowiązkiem sądu co do orzekania o prawie do najmu socjalnego.